很多人看空楼市，却根本没看到点上

2024-04-24 点击评论

房子，涨不动了。——关于这个结论，大部分人都是基于这样一条准则来判断：短期看政策，中期看土地，长期看人口。有错吗？至少逻辑上没有。毕竟，当下的现状确实就是——政策没效果，房子过饱和，人口负增长，哪哪都踩在了雷点上。但，逻辑正确却不代表结论也必然正确。怎么说？先说我个人的看法吧：房子还会再涨，且是重点聚焦于27城还会再经历一轮普涨。为什么？怕离开这条准则去谈大家会有更多疑虑，我还是从以上3个维度一一展开。首先，我们从大家最关注的人口说起。即使人口负增长，我们也至少还有15到20年的人口红利。怎么说？在此之前，有人提出，城镇化不是已经接近尾声了吗？而人口负增长就是紧接着压死骆驼的最后一棵稻草，没有人有需求买房了，以后房价只会如马爸爸说的那样——遍地如葱。是这样吗？当然不是，瘦死的骆驼比马大，你在鹤岗买葱，你当然看不到北京的金价有多贵了，你但凡坐个飞机去北京看看呢？以上，我是想说，人口是会流动聚集的。而人也是会长大的。这才是我们需要警醒的东西。所以开年那个-902万的数字一出来，很多人都觉得房价要完了；殊不知，新生儿在当下并构不成购买力，所以如果真心要看跌，那么请穿越到三四十年后去看吧。所以我们要看的，其实应该以未来5-10年的应届生作为一个参考数据，再去参考未来20年的购买力。以上就是基于这两年的增长比例统计出来的未来21年每年的大学毕业生规模。所以，我的结论已经出来了：未来少说还有15-20年的购买力，那么这些购买力聚集的地方，房价也必然会有抬头的趋势。毕竟你也假定了人口减少未来房子会过剩，那么你就更需要去审视这些人口流向的地方。人口流向哪里，财富就会聚集向哪里。说白了，这个城市人口是净流入还是净流出，一个城市的房价，都不取决于本地人，而取决于外地人，并且是年轻人。而这个城市有没有产业，又有没有新兴产业，能不能吸引年轻人在这里就业，才是最关键的。从长周期来看，一二线城市仍然会成为人口净流入的地方；而很多小地方，随着人口净流出越来越多，又没有产业用以留住人，人只会越来越少；没人没产业，自然玩不了土地财政，地方耗不起财政赤字生存不下去，城市最后就会被优胜劣汰。这也是为什么我一直要跟大家强调优质资产，又为什么现在正是出掉劣质资产，换购好城市好地段好房子的时机。其次，中期看土地。先问大家一个问题：全国的房子总量过剩影响大城市的房子总量稀缺吗？不影响吧，那么只要疏通土地供应的这个堵点，未来的房子不仅不会过饱和，还会出现无房可卖的情况。OK，那土地市场现在是个什么情况呢？单从上海最近刚结束的第二轮土拍中就出了4块地——是自集中供地以来出货量最少的一批就可见一斑：土地供应是正在大幅缩水的。而其意图也很明显，本质上还是为了去库存嘛。当然，只单说个上海还构不成因果关系，我们再来看些更宏观的数据。首先，房地产开发投资锐减。看这曲线都能知道，增速从去年小阳春那会儿开始就不曾放缓过。说明什么？接下来的商品房供应量还将持续走低。同步地，去库存速度也将持续加快。可以看到的是，截止2024年2月，重点30城中，仍然有26城的去化周期超过了18个月的警戒线。供应减少，要同步减轻的就是这部分库存压力。

从2月份的总体数据来看，全国百城新建商品住宅供应面积为793万平方米，而成交面积却达到1059万平方米，呈现出供小于求的趋势。当然，这还只是以价换量的结果，但大家也都清楚，一件商品的价值就是由最核心的供需决定，则一旦供小于求有持续下去的趋势；那也就是说，离房价上涨，这些重点城市也仅差了个去库存周期而已。

而这意味着什么相信不用我多说，总之，各位尽早做好准备吧，因为存量房博弈的时代，确实要来了～尤其是手上有房子的，如果没有评估好你所在城市的价值，很可能会因为踩错时机而损失掉一笔财富。要如何避免？哪个时机才是真的值得躬身入局？哪个时机又可以抛掉手上的房子？包括楼市发展的底层逻辑——为什么只有大城市核心区的房价会涨？可以说，只有这层逻辑，是可以实现完整闭环的。更多的问题，我都会放到我3天的闭门直播课里去跟大家作详细解答，今晚6点半就会开播，记得扫码来听。最后，我再简单说说政策，这也是大家比较困惑的一个点。去年累计751次的政策大招，覆盖城市都超过了330个，但上涨的周期和均价比例，看上去都不甚理想。所以，是因为房地产救不起来，政策没效果了吗？然而实际上却是，政策出尽了吗你就说政策没效果？可别忘了，咱们全国最有话语权的大北上可还死守着限购的大门。但为什么要死守着？是大家长不想救市了吗？恰恰相反，正是因为想，才更要把控好刺激的力度：一方面，可以避免贫富差距被急剧拉大所带来的影响。啥意思？这里再问大家一个问题：你认为当下大环境很多人都不买房了是为什么？是真的对买房没需求了吗？不，是大部分居民的负债能力已经到达极限，而把需求也一并压抑了。那么答案也就很清晰，现在剩下的最有负债能力的是哪一类群体？改善群体嘛。除此之外，我们再来看这两年大家长在拉动经济方面又做了什么动作：一季度的数据已经表露得很明显，就是推动产业转型和升级——这个过程势必会出清掉一部分低端落后的产能，相当于是把这个链条里的一部分劳动力也给淘汰掉了。也就是说，失业的人正在变得越来越多。而这种上层通胀，下层通缩的局面，大家长心里也明白，对于刺激消费的基本面肯定是更无益处的，所以才没有一脚油门踩到底。另一方面，则跟土地是国有制的有关。说白了，只要土地一朝是国有的，那么房价就一朝不可能快速下跌，也就离底部出现的时间越慢。这也是为什么我之前说，楼市最大的利空并非是居民预期不足，而是“楼市是个政策市”这一规律本身。因为这也就意味着，大家长想控制它，但地方又太依赖它，导致上令并不能完全下达，所以在房价还没有跌到位的时候，很多城市的救市政策已经见底了。现在一线城市又摆明了不会带头，已经快没余粮的二三四线城市就只能是从其他地方各种找法子去填上财政的窟窿；就比如前几天燃气、水电费的“不合理”上涨，其实就相当于一种倒逼机制，让你不得不把更多的钱掏出来消费。当然，你要说地方没钱就搞这种“倒逼机制”的吃相太难看吧，其实地方也有苦说不出。因为地产落万物落、所以房价跌万物涨的弊端就在这里体现得淋漓尽致了。而这也意味着，如果再继续维持这样的趋势下去，政策就还得再继续加码。且如果不是直接放开限购，就一定会是在货币政策上出手，比如LPR还得再降、存款利率也得跟着再降，直到跟着完成泡沫出清为止。显然，这并不是能一步到位的事情，因为这还跟人们对这座城市的预期有关。毕竟普涨难得，所以就算跌出了性价比，也不代表这座城市的楼市就拥有了彻底扭转的机会。

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